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市调控政策不断收紧,开发商面临新变局

所属分类:时事聚焦    发布时间: 2021-08-04    作者:界面新闻
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今年下半年开始,无论是开发商还是购房者,面临的市场环境都愈发复杂。从7月下旬开始,中央、各地政府密集发布对楼市的调控政策,不仅调控力度大、范围广、覆盖全,且重点提及保障性住房和加强房地产金融监管,对楼市的整顿力度远超预期。

楼市调控不断

先是7月22日,住建部和央行也对分别对保障性租赁住房、房地产调控、房地产金融调控发表权威解读。住建部房地产市场监管司司长张其光指出,要对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

7月23日,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等8部门联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。

通知指出:要力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制,监管制度不断健全,监管信息系统基本建立,部门齐抓共管工作格局逐步形成,群众信访投诉量显著下降。

再加之,各个热点城市房地产调控政策不断加码,从限购、限贷、限售等方面“补漏洞”,抑投机、保刚需,同时明显加强市场监管力度,严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场,力促市场情绪理性回归。

7月30日的政治局会议再次重申“房住不炒”的调控基调。会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。这意味着,坚持“房住不炒”,落实“三稳”的房地产总基调不变。

无论是房价还是地产行业,中央始终坚持“房住不炒”定位不变,政府旨在“稳”字当头,“稳地价、稳房价、稳预期”,房地产行业无疑将迎来新的发展周期。

降负债、理性拿地

“三道红线”与“两集中”的政策都给房地产行业带来新的挑战,过去依靠高负债、高杠杆成长的黑马房企,在当下则面临着更严峻的挑战。

根据贝壳研究院统计的100家样本房企,2020年,零踩线房企数量达到29家,较2019年增加12家。从变化情况看,降档成为主旋律。降档房企占比达40%,其中10家房企较2019年下降2档,1家房企快速下降3档。

从整体的情况来看,绿档房企中,稳健型的央企国企依然占据主流,进入橙档的房企,则多数是过去几年中,依靠高杠杆、高负债成长的企业,其中不乏黑马房企。被归类为红档的房企,有不少实质上已经经营困难,也出现债券违约、商票违约等恶性事件。在这个档位中,泰禾、天房和华夏幸福等房企,无论是经营数据或者债务状况都不容乐观,实现转档也存在难度,而恒大、富力则因资金链处于较为紧张的状态,受到市场关注。

在目前政府对于房地产金融管控不断收紧的情况下,房企资金链的健康程度受到密切关注。

此前,实地地产、中梁地产都曾被曝有商业承兑汇票(以下简称“商票”)兑付的纠纷情况,两家公司都称系因商票收款人涉嫌刑事犯罪所致,基本都在第 一时间积极处理,迅速解决了商票兑付危机。

在债务问题上,受损颇大的则是恒大。广发银行宜兴银行申请冻结恒大地产集团有限公司存款约1.3亿元或查封、扣押其他等值财产的消息被爆出后,恒大系上市公司的股价纷纷下跌。好在恒大解决迅速,于7月22日,广发银行和恒大同时发表声明,均表示:“长期以来,广发银行与恒大集团一直保持良好的业务合作关系。针对近期诉前财产保全民事裁定事宜,双方经过充分沟通已经妥善解决。双方今后将不断巩固和深化业务合作关系,继续加强合作,实现互利共赢、共同发展。”

可以看出,资本市场在调控政策不断的情况下对待房地产行业已犹如惊弓之鸟,有时甚至会反应过度。

然而,对于所有人而言,“住房”仍是基础的要求,房地产行业也是重要的行业之一。

阳光城集团执行副总裁吴建斌便认为,房地产这个行业仍然是中国经济的压舱石,仍然是中国经济的支柱产业。同时,他指出,房地产离不开金融,金融也离不开房地产。作为房企而言,做好经营性现金流的管理是核心的,房企若继续用高负债推动发展,可能会到万劫不复的地步。

关于“三道红线”还有两个要求在近期被曝出,有媒体称:分别是拿地销售比不超40%,以及经营性现金流为正。

政府对于房企拿地销售比的限制,旨在限制房企激进拿地,防止房企疯狂加杠杆,盲目扩张,增加银行的金融风险。对于房地产行业而言,高举猛进的规模化扩张或许已经不能再是发展重点,合理降负债、理性拿地将成为开发商发展的新方向。

房企所面临的新局面,不是不再能快速发展、而是要健有序的发展,“高杠杆、高负债”的模式已成过去式。

“土地红利”时代已然过去,紧随而来的是要抓住“管理红利”。对于房企而言,其内部管理要更加细化,近些年,一些房企在提高内控能力方面也在下苦功夫,乃至组织架构的调整,这也是顺应地产行业竞争越来越激烈的趋势。

在“集中供地”政策之下,房企投资思路要更加细化。一要拓宽融资渠道,集中供地在短时间内对于企业资金要求极高,除了银行贷款、非标融资、股权融资、债券融资等方式外,面对集中供地短期内的大量资金需求,房企也在尝试将保证金融资做成一种特殊的前融方式,只是实现效果仍有待验证。

资本市场也要给予房企一定的信心,在一些房企合理利用市场规则,如商票、信托、债券等,缓解资金压力的行为,适当的时候给予理解。对于积极自救的房企,给予信心和肯定,盲目的看衰只会适得其反。

恒大等房企的经历也说明着,舆论环境应予以企业更多理解,刻意猎奇将导致企业融资困难、影响生存空间,进一步引发上下游的恐慌,政府的“三稳”政策侧面来看是为了让房地产企业更加健康有序的发展,如果舆论过度渲染企业境况,从长远来看将会导致地产行业遭遇毁灭性打击。

二是细化投资思路,维持适度杠杆。在当前房地产调控政策更严厉更精细化的趋势下,企业在不同能级的城市可以采取不同的经营策略。丰富拿地方式。类似于合作开发、城市更新、产业勾地、收并购等资源获取方式。在新的土地供应方式下,房企在投资支出、资金回笼两方面都应有准绳,此外,对于房企来说,销售回款是一直是资回笼金的主要来源,但前提是必须提升产品能力,也要确保产品质量。